V novém roce se majitelé nemovitostí v České republice setkávají s významným legislativním obratem. Nový stavební zákon, který vstoupil v platnost 1. ledna 2024, klade důraz na aktualizaci a správu stavební dokumentace, čímž se otevírá nová kapitola v oblasti stavebního práva a regulace.

Libor Šebesta z českobudějovického IS Centra vysvětluje: „Každý vlastník nyní musí mít dokumentaci odpovídající skutečnému stavu stavby, což je zásadní změna oproti dřívějšku.“

Tato povinnost není omezena pouze na novostavby, ale vztahuje se na všechny stavební objekty bez ohledu na datum jejich vzniku. „Většina nemovitostí bohužel nemá dostatečnou dokumentaci, což nyní představuje problém,“ dodává Libor Šebesta. Podle něj se často stává, že během let došlo k řadě úprav – přidání balkonu, terasy, změn dispozic místností, avšak bez patřičného zaznamenání v projektové dokumentaci.

Pozor na sankce

S novým zákonem přichází i možnost sankcí. Pokud stavební dokumentace neodpovídá aktuálnímu stavu, může stavební úřad uložit pokutu až do výše 400 000 Kč. „Cílem není penalizovat majitele, ale motivovat k aktualizaci a správnému vedení dokumentace,“ myslí si ale Šebesta. Je to reakce na to, že mnoho staveb v minulosti prošlo změnami bez řádného oznámení a záznamu.

Pasport stavby se tak stává klíčovým dokumentem, který slouží k napravení nepravdivých zákresů a chyb z původní projektové dokumentace. „Pasport stavby je nezbytný nejen při rekonstrukcích, ale také pro prodej nemovitosti, plánování stavebních zásahů, změnu využití objektů nebo pro údržbu,“ vysvětluje dále Libor Šebesta.

V praxi to znamená, že vlastníci musí zajistit, aby jejich stavební dokumentace byla vždy aktuální a v souladu s legislativou. To může zahrnovat nutnost revize stávající dokumentace nebo pořízení nového pasportu stavby. „Je to výzva, ale zároveň příležitost pro majitele, aby měli jasný přehled o stavu a možnostech svých nemovitostí,“ uvádí Libor Šebesta.

Zhodnocení nemovitosti

Nesplnění této povinnosti může vést nejen k finančním sankcím, ale i k problémům při prodeji nemovitosti nebo při žádostech o hypotéku. „Je důležité mít dokumentaci v pořádku, aby se předešlo jakýmkoli komplikacím,“ upozorňuje Libor Šebesta. To platí obzvláště v případech, kdy katastrální úřad zjistí nesrovnalosti se skutečným stavem.

Libor Šebesta zdůrazňuje, že při plánování jakýchkoli stavebních úprav je klíčové se obrátit na odborníky. „Ateliéry a projektové kanceláře poskytují nezbytné poradenství a zajistí, aby byla stavební dokumentace v souladu s aktuálními požadavky,“ shrnuje.

Jak je tomu u dražeb

Přestože se nová pravidla mohou zdát jako zátěž, přinášejí s sebou i pozitiva. „Transparentní a aktuální dokumentace zvyšuje hodnotu nemovitosti a přispívá k její lepší správě,“ konstatuje Libor Šebesta. „Je to o zodpovědnosti vůči vlastnímu majetku a také o ochraně veřejného zájmu.“

Nutno ale upozornit na to, že v případě, kdy je nemovitost prodávána v dražbě prostřednictvím exekutora nebo dražebníka, nebo prostřednictvím insolvenčního řízení, prodejcem se de facto stává insolvenční správce nebo exekutor. Jestliže pasport stavby chybí anebo je zastaralý, podle oslovených expertů, například Komory dražebníků České republiky, je povinností ho doplnit, „ale tato povinnost se vztahuje až na nového nabyvatele nemovitosti, tedy vlastníka“.

Význam nového stavebního zákona tedy nelze podceňovat. Zajištění aktuální stavební dokumentace je nyní základní povinností každého majitele nemovitosti. V případě zájmu o další informace se neváhejte na IS Centrum obrátit.

Ve zkratce

• Pasportem stavby se nazývá zjednodušená stavební dokumentace. Obsahuje popis stavby a výkresy. Stavba se zaměří a poté je vypracován projekt v papírové i digitální podobě. Pasport se předá na stavební úřad, kde vydají potvrzení o existenci a legalizaci stavby. Ta je následně zanesena na katastr nemovitostí.
• K čemu pasport potřebuji? Pro odstranění nesrovnalostí v katastru nemovitostí, zjištěných například při probíhající digitalizaci obcí, pro stavební úřad, při plánované rekonstrukci, prodeji nemovitosti či jako podklad pro zpracování energetického štítku (PENB). Pasport je zapotřebí, chybí-li dokumentace stavby, nebo pokud dochovaná dokumentace neodpovídá aktuální skutečnosti.
• Cena pasportu stavby je individuální a odvíjí se od velikosti a složitosti objektu a od vašich požadavků. Záleží také na aktuální dostupné dokumentaci. Někdy stačí oprášit papírové výkresy, zpravidla se ale objekt zaměřuje. Ceny většinou začínají na několika tisících korun.
• Při pasportizaci geodet stavbu přeměří a následně vyhotoví geometrický plán. Bez toho se neobejdete, podléhá-li stavba povinnosti evidence v katastru a musí se zakreslit do katastrální mapy. Na základě potvrzeného geometrického plánu se následně vyhotoví výkresy a textová část pasportu. Pasport stavby může na rozdíl od projektové dokumentace k výstavbě zpracovat kdokoliv, nejedná se totiž ve vybranou činnost ve výstavbě.